미국 건설 프로젝트 경험 바탕으로 정리
: 법인 설립부터 착공, 준공 인허가 까지 정리
미국 내에서 건설 프로젝트를 추진하는 것은 한국에서 일반적인 공사를 하는 것과는 다른 복합적인 법적·행정적 절차를 수반합니다. 비슷해 보이는 것도, 공정의 중요도에 따라 시청의 공무원의 무게중심은 다르기 때문에 업무의 포인트를 잡아내는 것이 가장 어려웠습니다.
이번 블로그에서는 미국 공사 수주 단계에서 법인설립, 비자, 공사 시작, 인허가 등 주마등처럼 스쳐 지나쳤던 경험들을 바탕으로 정리해서 설명 드리겠습니다.
1. 단계 1: 미국 현지 법인 설립 및 사업자 등록 (EIN 발급)
미국에서 공사를 진행하기 위해서는 반드시 현지 법인이 존재해야 합니다. 이는 법적 책임의 한계를 명확히 하고 현지 인력 고용 및 계약을 위해 필수적입니다. 법인 섭립을 위해 회사 내부에서 투자금과 투자자를 결정하고, 연계해서 비자 받을 인원과 주재원 등으로 고민을 했던 기억이 납니다.
주재원의 급여와 숙식, 차량 제공 등 초기 법인 설립에 투자금의 규모를 결정하기에 매우 힘들었습니다. 물론, 직장인 신분이라 최종 결재 단계까지 무수히 많은 설득과 보고 과정을 거쳐, 최종 경영층에게 납득이 가야 되기 때문에 초기 단계에서 가장 어려웠던 것 같습니다.
회사내에 미국 진출을 처음 이끌었던 담당자였던 제게는 실무 부분까지 세세하게 설명하는데 난관이 있어서 2~3개월은 소요되었습니다.
1.1 법인 형태 결정 (LLC vs C-Corp)
대부분의 한국 기업이나 개인 투자자는 운영의 유연성이 높은 LLC(유한책임회사) 또는 외부 투자 유치가 유리한 C-Corp(주식회사) 중 하나를 선택합니다. 주마다 법규가 다르므로 사업 성격에 맞는 주(예: 델라웨어, 텍사스 등)를 선정하는 것이 중요합니다.
저같은 경우는 C-Corp를 진행하였는데, 텍사스주에서 일반적으로 적용되는 범위와 투자규모 등을 감안 진행하였습니다. 보통 대행사를 통해 하기도 하지만, 회사내 미국 지인의 회계사를 통해 진행하였습니다. 국내에서도 법인 설립 관련 대행사는 많이 있습니다.
1.2 EIN(연방 고용주 식별 번호) 발급
법인 등록이 완료한 후 국세청(IRS)으로부터 EIN을 발급받아야 합니다. 이는 미국 내 은행 계좌 개설, 세금 신고, 그리고 건설 면허 신청을 위한 가장 기본적인 법인의 신분증 역할을 합니다.
보통 법인 설립과 동시에 사전 준비를 하기 때문에, 빠르게 발급되기도 합니다. 쉽게 설명드리면, 한국으로 치면 사업자 등록증의 역활을 하며, 세금 납부와 법인 통장 개설, 관련 업종의 라이선스 취득을 위해서는 필수적인 서류라고 보시면 됩니다.
2. 단계 2: 부지 선정 및 사전 인허가 (Pre-Construction)
법인이 세워졌다면 , 본격적으로 수주된 공사 준비에 착수해야 합니다.
물론, 법인 설립과 주재원, 내부 인프라는 사전에 준비된 전제하에 공사 준비에 착수해야 합니다.
예를 들면, 공사 진행에 필요한 법인 보험, 계약서 검토 및 체결, 내부 운영에 필요한 것들이 다 준비 된 상황에서 공사 준비에 착수해야 합니다.
2.1 토지 용도 확인 (Zoning Check)
해당 부지가 목적에 맞는 건축물을 지을 수 있는 구역(Zone)인지 확인해야 합니다. 한국도 마찬가지로 부지 용도가 건설 용도에 맞는 부지인지 확인하는 것 처럼 동일합니다. 만약 용도가 맞지 않는다면 Variance(용도 변경 허가) 절차를 거쳐야 하며, 이는 지역 주민 공청회 등을 포함할 수 있어 시간이 꽤 소요됩니다. 한국으로 치면, 지역 공청회를 통해 내부 여론을 수렴한 후 착공을 시작하나, 건설 용도가 외부에 오염,위험 등에 노출 될 경우 공청회를 보통 진행합니다.
2.2 건축 설계 및 퍼밋(Permit) 신청
미국은 주(State)와 시(City) 단위의 건축 규정(Building Code)이 매우 엄격합니다. 구조, 전기, 소방, 기계 설계를 바탕으로 Building Permit을 신청해야 하며, 이 과정에서 시청의 관련 부서(Planning/Building Department)와의 긴밀한 소통이 필수적입니다. 미국과 한국과의 차이는 한국에서는 착공계를 통해 건설 선고를 하는 부분과, 미국에서는 Building Permit을 신청한 후 착공하는 용어상 차이가 있지만, 개인적인 의견은 미국이 한국보다 착공에 필요한 인허가의 무게가 더 있는 것 같습니다.
3. 단계 3: 착공(Breaking Ground) 및 중간 검사 (Inspection)
시청 담당 공무원의 허가가 떨어지면 본격적인 공사가 시작됩니다. 하지만, 이는 공사 시작일 뿐 단계별 중간 검사의 개념이 들어가 있기에 정확한 프로세스 이해도 없이 공사를 진행했다가는 재시공의 위험이 있습니다.
3.1 중간 단계별 검사 (Rough Inspections)
공사가 진행되는 중간중간, 벽을 닫기 전(Rough-in)에 반드시 시 검사관(Inspector)의 확인을 받아야 합니다. 단계별 공사시, 시청 공무원과 협의하여 진행해야 하며, 애매한 사항은 최종 확인후 공사해야 합니다.
Foundation Inspection: 기초 공사 완료 후 확인.
Framing/Electrical/Plumbing Inspection: 뼈대 작업 및 전기·배관 설비가 노출되어 있을 때 진행.
3.2 안전 규정 준수 (OSHA,)
한국도 안전에 대한 중요도가 높아지고 있는 것과 같이 미국에서는 현장 안전 관리(OSHA) 규정을 준수하지 않을 경우 공사 중단 명령(Stop Work Order)이 내려질 수 있으므로, 안전관리 교육이수 및 자격증을 가진 관리자가 전체 공정 안전 관리를 해야 합니다. 본 블로그의 OSHA 온라인 수료 자격증도 별도 포스팅 했으니 참고하시기 바라며, 한국에서도 자격증 취득할 수 있습니다. 단, 자격증은 미국 주소로 받아야 합니다.(저 같은 경우는 미국내 직원 숙소로 자격증을 받았습니다.)
하기 사진은 제가 한국에서 온라인으로 발급 받은 OSHA 30시간 자격증입니다. 이름하고 일부는 편집했습니다. 요지는 한국에서도 온라인으로 신청후 발급 받을 수 있는 부분을 설명드리고자 참고로 올립니다.
미국-건설-안전-교육-OSHA-30시간-자격증 참고
4. 단계 4: 준공 인허가 및 입주 허가 (Final Completion & CO)
여러단계에 걸쳐 공정 단계별 검사가 마무리한 후 , 공사가 마무리되면 건물을 사용할 수 있다는 최종 승인을 받아야 합니다. 최종 CO가 한번에 발급되면 좋지만, 납기의 어려움으로 임시 CO, 즉 TCO를 받급받아 진행하는 경우도 있습니다. 본 블로그의 TCO 발급도 포스팅 했으니, 참고해주세요
4.1 최종 검사 (Final Inspection)
모든 공정이 완료된 후, 설계 도면대로 시공되었는지 최종적으로 검사합니다.
소방 시설(Fire Alarm/Sprinkler)과 접근성(ADA 규정) 확인이 매우 까다롭게 진행됩니다.
소방 인허가 개인적으로 제일 까다로웠던 것 같습니다. 소방 LINE, 비상탈출구 등 준비가 되어 있지 않으면, 시청 공무원은 검사 방문시 바로 떠날 수 있습니다.
4.2 사용승인서(Certificate of Occupancy, CO) 발급
모든 검사를 통과하면 드디어 CO(사용승인서)가 발급됩니다. 이 서류가 있어야만 비로소 입주가 가능하며, 건설 프로젝트의 마무리로 보시면 됩니다.
