[미국 건설 실무 경험] 미국 건설 계약 독소 조항
삭제 및 변호사 비용 절감 노하우
미국에서의 건설 프로젝트는 '계약에서 시작해 계약으로 끝난다'고 해도 과언이 아닙니다. 특히 한국 기업이 미국 현지 발주처나 하도급 업체와 계약할 때, 영미법 특유의 방대한 조항들에 압도 당하기 쉽습니다. 하지만 모든 조항을 그대로 받아들일 필요는 없습니다.
제가 겪었던 시행착오와 실무자의 관점에서 반드시 쳐내야 할 조항과 비용 절감 전략을 정리했습니다.
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1. 미국 건설 계약서에서 반드시 협의하거나 삭제해야 할 독소 조항
미국 계약서에는 한국 정서로는 이해하기 힘든 일방적인 조항들이 숨어 있습니다. 또한, 계약 체결시 상대 고객사 자문 변호사가 동행하여, 법률 조항에 대해 하나 하나 따지고 들어갈 때는 진척이 없었습니다.
미국 각 주(State)의 건설 전문 변호사를 선임하여 대응하게 되면 계약을 하기 위해서는 저도 예산에 없었던 미국 변호사를 선임해서 협의할 수 밖에 없습니다.
계약 체결을 위한 미팅을 3개월 동안 진행하면서, 한국 새벽 시간에 사무실에 출근하여 화상회의(Zoom)를 통해 우리측 변호사와 상대 고객사 변호사의 진척 없는 줄다리기 협상을 보면서 답답함을 많이 느꼈습니다.
그 협상 과정에서 제일 답답했던, 그리고 절대 피해야 할 계약 조항들에 대해 설명 드리겠습니다.
① 무제한적 손해배상 (Unlimited Liability)
가장 위험한 조항입니다.
사고 발생 시 계약 금액을 초과하는 무제한 배상 책임을 지게 하는 경우가 많습니다.
협의 전략: "Liability Cap(책임 한도)"을 설정해야 합니다. 통상적으로 전체 계약 금액의 100% 또는 보유한 보험의 보장 한도 내로 제한하는 것이 글로벌 스탠다드입니다.
② 지체상금 (Liquidated Damages)의 중복 적용
완공 지연 시 매일 일정 금액을 차감하는 지체 상금 조항은 흔하지만, 여기에 '실제 발생한 손해(Actual Damages)'까지 추가로 청구할 수 있도록 만든 조항이 있다면 반드시 삭제해야 합니다.
협의 전략: 지체상금을 '유일한 구제 수단(Sole and Exclusive Remedy)'으로 한정 지어야 이중 배상의 늪에서 벗어날 수 있습니다.
③ 일방적인 해지권 (Termination for Convenience)
발주처가 이유 없이 언제든 계약을 해지할 수 있는 조항입니다.
협의 전략: 조항 자체를 삭제하기는 어렵지만, 해지 시 "해지 시점까지 발생한 모든 비용 + 투입된 인력의 철수 비용 + 합리적인 이익(Profit)"을 반드시 보상받는 문구를 삽입해야 합니다.
2. 미국 변호사 비용을 줄이는 방법
미국 로펌의 시급(Hourly Rate)은 상상을 초월합니다.
파트너급 변호사는 시간당 800~1,200달러를 청구하기도 합니다. 한국도 마찬가지이지만, 선임하기 전까지 모든 것을 해결 할 수 있고, 이 분야의 전문가라고 자부하지만 실제 대화 소통을 하다 보면 실무 지식과 배경까지 이해하는 것이 아닌, 조항만 법적 검토를 하다 보니 전체적인 맥락을 설명하는데 개인적인 시간이 많이 소진 되었습니다.
그나마, 저는 진척 없는 미팅 횟수를 줄이기 위해, 제가 고객사에게 전달 받은 계약 초안에 대해 번역을 하여, 이런 방향으로 갸야 한다는 검토 내역을 정리해서 우리측 변호사에게 전달 했기에 최종 비용은 $35,000 정도에서 끝났지, 의미 없는 회의를 계속 했다면 시급당 지급해야 하는 비용이 상상 초월이었을 거라 판단됩니다.
저는 이 비용을 아끼기 위해 다음과 같은 전략을 썼습니다.
① '리뷰' 전 '초안' 작업은 직접 할 것
모든 내용을 변호사에게 맡기면 비용은 끝없이 올라갑니다.
팁: 표준 양식(AIA Document 등)을 먼저 확보하여 한국 본사의 가이드라인에 맞춰 초안을 작성한 뒤, 변호사에게는 "법적 충돌 여부 및 독소 조항 체크"만 맡기세요. 범위를 좁혀주는 것만으로도 청구되는 시간이 절반으로 줄어듭니다.
② 'Flat Fee(고정 비용)' 협상
건별로 시간을 체크하는 'Billable Hour' 방식 대신, 프로젝트 전체 계약 검토를 일정 금액에 맞추는 'Fixed/Flat Fee' 방식을 제안해 보세요.
경험담: 4,000만 달러 규모의 공사 계약 검토 시, 시간당 청구 방식보다 고정 비용 방식이 예산 관리 측면에서 훨씬 유리했습니다. 변호사 입장에서도 효율적인 업무 처리가 가능해집니다.
요점은 미리 협의를 해놓고 시작해야 예산 관리가 가능합니다.
③ 현지 로펌 규모의 최적화
뉴욕이나 대도시의 대형 로펌(Big Law)만 고집할 필요가 없습니다.
팁: 주(State)마다 건설 면허와 법규가 다르므로, 실제 공사가 진행되는 지역의 '건설 전문 중소 로펌'을 찾으세요. 전문성은 대등하면서 비용은 30~40% 저렴합니다.
한국도 마찬가지이지만, 규모가 큰 로펌만이 답은 아닙니다. 어차피 소송건이 아닌 계약 조항에 대한 협의는 중소형 로펌에서도 가능합니다.
3. 개인적인 경험에서 우러나온 협상의 기술
미국인들과의 협상 테이블에서 제가 느낀 가장 중요한 점은 "No라고 말해도 비즈니스는 깨지지 않는다"는 것입니다. 어차피 계약 체결이 안된 상태에서 시간이 흘러가는 것은 상대 고객사도 우리측도 똑같습니다.
다만, 미리 대비하고 준비는 해야 합니다. Risk가 큰 것도 사실이지만, 그런 배짱 없이 신규 시장 그것도 미국 진출을 할려면 모든 것을 걸어야 한다는 마음으로 프로젝트를 준비했습니다.
저는 2022년 미국 공사 계약 당시, 발주처가 제시한 독소 조항 15개를 추려내어 조목조목 반박했습니다. 처음엔 완강했던 발주처도 논리적인 근거(Risk Management)를 제시하자 결국 12개를 양보했습니다.
한국적 정서로 "좋은 게 좋은 거지"라며 서명했다면, 현지 법인의 존립이 위태로울 뻔한 순간이었습니다. 이 독소조항을 빼기 위해, 고객사의 한국 임원 및 담당자들과 협의하여, 계약상 납기도 시급한데 이런 불소조항으로 진척되고 있다고 여론을 형성하고 움직였습니다.
다소 고객사의 미국 법인 담당자들은 불편한 상황이지만, 다른 대안이 없었습니다.
또한, 보험(Insurance)을 협상 카드로 활용하는 것도 방법입니다.. "우리가 이 조항을 받아들이면 보험사에서 보험 가입을 거절하거나 프리미엄이 너무 올라 최초 협의했던 계약 금액에서 추가 비용을 인정해야 한다 "는 논리는 미국인들에게 매우 잘 먹히는 설득 수단입니다.
단, 입찰시 애매한 문구, 예를 들면 보험은 포함한다라고 하면 협상이 안됩니다. 견적서 제출시 보험의 세부적인 사항을 제출하여 최종 협상시, '우리는 이런 조항만 반영하여 제출하였기에, 협상은 다시 해야 한다' 라는 논리와 탈출구는 준비되어야 합니다.
4. 결론
미국 주재원으로 파견되어 현지 법인을 관리하시는 분들이라면, 계약서의 단어 하나하나가 회사의 수익과 직결된다는 점을 명심해야 합니다. 변호사는 법적인 자문을 줄 뿐, 사업적인 리스크를 책임져주지 않습니다.
철저한 사전 준비 → 핵심 독소 조항 선별 → 지역 전문 로펌 활용이라는 3단계 전략을 통해 법률 비용은 아끼고, 회사의 안전망은 더 단단히 구축하시길 바랍니다. 2026년 현재 인플레이션과 공급망 불안으로 인해 계약 조건이 더욱 까다로워지고 있습니다. 제 경험이 이런 부분을 고민하는 담당자 분들에게 조금 도움이 되었으면 합니다. 항상 일은 어렵지만, 해결하면 본인의 큰 자신이 됩니다. 자신과 배짱으로 하시면 됩니다.
